Se cambia la destinazione d’uso cambiano i millesimi?

Tag 18 Luglio 2018  |
(1,00 su 5)
Loading...

Incide il cambio di destinazione d’uso nel calcolo dei millesimi?

E’ il caso in cui un condomino ha trasformato il proprio appartamento da uso abitativo ad ufficio.

Utilizzando il predetto come ufficio ci sar√† un maggior utilizzo delle parti comuni a causa del via vai dei clienti e degli utenti dell’ufficio (ascensore, scale, ecc.)

Questo dovrebbe comportare una diversa quotazione in millesimi dell’immobile.

Se volete un assistenza in merito ad un contenzioso in materia vi rinvio alla seguente lettura: cambio destinazione d'uso e modifica millesimiScelta avvocato per causa a condominio.

L’interpretazione della Cassazione

La Cassazione parte dall’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prevede che:

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unit√† immobiliare √® espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unit√† immobiliare.

Pertanto il valore in millesimi va calcolato in proporzione a quello espresso in relazione all’intero edificio ed allegata al regolamento condominiale.

I criteri per calcolare i millesimi

I criteri per calcolare i millesimi sono di regola i seguenti:

  • Coefficiente di destinazione. Ogni ambiente di un appartamento ha coefficiente diversi: camere, cucina, bagno, ecc. Questo significa che a parit√† di metratura, la diversa destinazione dei vani dell’immobile comporta millesimi differenti.
  • Coefficiente di orientamento. In relazione all’esposizione abbiamo diversi coefficienti: un appartamento esposto a nord vale meno di uno esposto a sud, in quanto maggiormente soggetto alle intemperie; oppure, un appartamento esposto a sud-est o sud-ovest ha un coefficiente maggiore di uno esposto a nord-est o nord-ovest avendo una maggiore esposizione alla luce del sole.
  • Coefficiente di prospetto. Gli appartamenti che si affacciano in un cortile o giardino hanno un coefficiente migliore rispetto a chi si affaccia verso una strada o un altro palazzo.
  • Coefficiente di piano. Gli appartamenti dei piani superiori valgono di pi√Ļ, avendo un miglior panorama e maggiore luce.
  • Coefficiente di luminosit√†. Chi ha maggiori finestre ed una migliore esposizione alla luce.

Trai i coefficienti indicati manca quello relativo alla destinazione d’uso dell’immobile.

Questo perch√©, come rilevato dalla Cassazione, l’art. 68 disp. att. codice civile riferisce che non si deve tenere conto¬†dei miglioramenti di ciascuna unit√† immobiliare e pertanto conseguentemente anche della possibile modifica d’uso.

I millesimi devono essere legati unicamente alle caratteristiche strutturali dell’immobile e la sua collocazione all’interno del condominio, rimanendo pertanto escluse le valutazioni legate all’uso dello stesso.

Se avete necessità di un parere sommario preliminare potete contattarci con il consulenza modifica millesimimodulo contatti.

Maggioranze per modificare i millesimi

Sulla base di quanto predetto la destinazione d’uso non incide sui millesimi. E’ per√≤ opportuno fare un precisazione.

L’art. 69 delle disposizione di attuazione del codice civile prevede che:

I valori proporzionali delle singole unit√† immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimit√†. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unit√† immobiliari, √® alterato per pi√Ļ di un quinto il valore proporzionale dell’unit√† immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo √® sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, pu√≤ essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi √® tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo pu√≤ essere revocato ed √® tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Pertanto √® possibile modificare i millesimi all’unanimit√† (in ogni caso) e con maggioranza dei partecipanti l’assemblea condominiale i cui condomini rappresentano almeno la met√† dei millesimi, nei casi sopra previsti dalle lettere a) e b).

Quando la modifica delle destinazione d’uso incide sui millesimi

Se √® vero che la modifica della destinazione d’uso non comporta una modifica diretta ed automatica dei millesimi, non si pu√≤ negare che la variazione pu√≤ comportare dei nuovi oneri per il condominio.

Una palestra, un bar, una pizzeria sono esercizi commerciali che aumenteranno notevolmente l’utilizzo delle parti comuni e della manutenzione.

Il maggior onere che il condominio dovr√† sostenere, giustifica una richiesta da parte dell’assemblea di modifica e revisione del riparto delle spese.

Modifica che non si applica in automatico in relazione al cambio di destinazione d’uso, ma che di fatto ne √® diretta conseguenza.

Tramite il modulo sottostante è possibile contattare lo studio legale di riferimento al fine di avere un parere sommario o un breve consulto sulla propria problematica.
La compilazione e l'invio dello stesso non comporta alcun onere o spesa da parte del richiedente.
Dopo aver ricevuto il parere preliminare, laddove vi siano i presupposti, l'utente potrà decidere liberamente se affidare o meno la propria posizione allo studio legale di competenza.
Cordialità.
Nome :
Cognome :
Città :
Provincia :
Telefono :
E-mail :* il riscontro verrà fornito tramite mail

Oggetto :

Vi contatto per esporre quanto segue:

* tutti i campi sono obbligatori

Accetto le condizioni per l'utilizzo del servizio ed esprimo il mio consenso al trattamento dei miei dati personali in conformità alle finalità di cui all' Informativa sulla Privacy.

feedback
I Feedback dei nostri clienti