Come fare ad impugnare una delibera dell’assemblea condominiale?

Tag 23 Luglio 2018  |
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Impugnare una delibera condominiale: come e quando

Il condominio ha deciso senza rispettare le maggioranze previste dalla legge o senza rispettare le modalità di convocazione e votazione?

In questi casi sicuramente la decisione del condominio è soggetto ad annullamento in quanto non sono state rispettate le regole previste dalla normativa.

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Il termine entro cui impugnare

Il condomino che intende impugnare la delibera deve farlo in fretta. A pena di decadenza è necessario impugnare l’atto entro 30 giorni presentando relativa istanza di mediazione all’organismo preposto.

Sostanzialmente, salvo eccezioni, decorsi i suddetti 30 giorni il condomino accetta tacitamente la decisione condominiale e pertanto non potrà più impugnarla.

Pertanto anche se sussiste una causa di annullamento per violazione di legge, la delibera deve essere impugnata entro 30 giorni. Diversamente la violazione sarà sanata e la delibera non sarà più impugnabile.

Il predetto termine decorre dalla data di conoscenza della relativa delibera e pertanto:

  • dalla data dell’assemblea  per tutti i condomini presenti che abbiano votato o che si siano astenuti;
  • dalla comunicazione del verbale di assemblea inviata da parte dell’amministratore per tutti i condomini che non abbiano partecipato all’assemblea.

Cosa tipico è quello della decisione presa con una maggioranza errata, la quale viene successivamente impugnata dal condomino che non ha partecipato all’assemblea.

Nullità e annullabilità della delibera

Quando sopra descritto si riferisce ai casi in cui la delibera si viziata da “annullabilità”.

Esistono però delle violazioni particolarmente gravi della normativa per le quali la legge prevede il vizio della “nullità” della decisione dell’assemblea condominiale.

Schematicamente potremmo sintetizzare che le delibere sono da considerarsi nulle  quando:

  • la delibera manca propri  dei suoi elementi essenziali e costitutivi (ad esempio non si è mai votato);
  • la delibera riguarda un oggetto non ammissibile in quanto illecito (contrario alle norme di buon costume)
  • la delibera limita ed incide sui diritti individuali dei condomini;
  • ovvero, limita o incide sulla proprietà esclusiva di un condomino.

Nel caso di nullità, stante la gravità della violazione, non esiste un termine di impugnazione e pertanto la delibera potrà essere opposta in qualunque tempo (senza la decadenza del termine dei 30 giorni).

Sostituzione della delibera viziata

Chiaro che lo stesso condominio a seguito dell’opposizione o accortosi dell’errore potrebbe agire revocando la delibera viziata e sostituirla con altra delibera conforme.

Per fare ciò sarà necessario convocare una nuova assemblea che andrà ad annullare e sostituire la vecchia delibera.

In tal modo l’impugnazione della vecchia delibera andrà automaticamente a decadere. Se il processo era già iniziato il Giudice si pronuncerà anche sulle spese che probabilmente vedranno in questo caso il condominio soccombente.

E’ importante osservare che affinché ci possa essere una effettiva sostituzione della vecchia delibera è necessario che:

  • la nuova delibera debba avere il medesimo oggetto di quella che si vuole sostituire;
  • si possa desumente dalla nuova delibera la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente. Potrebbe anche non esserci un richiamo espresso ma è comunque preferibile che via sia tale indicazione.

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