Ripartizione spese condominiali: come si dividono

Avvocato per condominio, spese condominiali

 23 Agosto 2018  |

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Le spese condominiali si dividono per millesimi, parti uguali o in base all’uso?

Molti ci chiedono come funziona la ripartizione delle spese condominiali. Pertanto abbiamo deciso di dedicare un articolo specifico sul tema.

Per mantenere in funzione un condominio e garantire il godimento della parti comuni è necessario sostenere diverse spese.

Tradizionalmente le stesse vengono distinte in:

• Spese ordinarie, che corrispondo a spese periodiche di manutenzione le quali sono di regola di importo contenuto (pulizia scale, sostituzione lampadine, ecc.);
• Spese di manutenzione straordinaria. Queste ultime invece hanno carattere occasionale e costi di regola molto più elevati (rifacimento delle facciate, del tetto, ecc.).

Tutti sappiamo che saranno i condomini a pagare le suddette spese: ma proprio tutti? ed in quale proporzione?

Se avete necessità di una consulenza sommaria e gratuita su un caso specifico potete contattarci tramite il relativo modulo.

I criteri di ripartizione delle spese condominiali

La prima cosa da analizzare per comprendere la ripartizione delle spese condominiali è il regolamento contrattuale.

Difatti è possibile che al momento della costruzione dell’edificio sia stato predisposto il relativo regolamento, il quale disciplina almeno in parte i criteri di suddivisione delle spese del condominio.

In sua assenza, ci sarà d’aiuto l’articolo 1123, comma 1, del codice civile, ove si stabilisce:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Dall’articolo suddetto è possibile distinguere tre regole:

• la regola generale è la suddivisione in millesimi (ossia in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condomino)
• Ripartizione secondo il criterio dell’uso nel caso in cui si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (es. l’acqua potabile in ciascuna unità abitativa);
• Ripartizione per criterio esclusivo laddove la destinazione d’uso è relativo a specifica a solo un determinato gruppo di condomini.

Il codice civile prevede poi delle discipline specifiche per determinati beni comuni.

Ripartizione delle spese dell’ascensore e delle scale

In questo caso il codice prevede espressamente che le spese devono essere sostenute dai condomini che utilizzano l’ascensore e le scale che pagheranno:

• per metà in base ai millesimi;
• per l’altra metà (50%) in proporzione all’altezza di ciascun piano  dal suolo.

La ripartizione delle spese condominiali in questo caso segue una regola specifica.

Ripartizione spese di ricostruzione di soffitti, volte e solai

In questo caso la spesa di manutenzione viene sostenuta dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

Nello specifico: il proprietario del piano di sopra paga la spese attinenti alla copertura del pavimento; al contrario, il proprietario del piano di sotto paga quanto attiene al soffitto.

Ripartizione spese del lastrico solare

In questo caso è necessario verificare se uno o più condomini hanno uso esclusivo del lastrico solare. In questo caso, il condomino pagherà:

• un terzo della spesa totale;
• gli altri due terzi dovranno essere pagati in proporzione dai condomini che abitano nei piano sottostanti.

Anche in questo caso il nostro ordinamento preveda una disciplina ad hoc.

Come si dividono le spese condominiali: scheda pratica

Sempre in tema di ripartizione delle spese condominiali riportiamo schematicamente le casistiche più comuni.

In questo modo avrete la possibilità di rendervi conto se vi possono chiedere di pagare la relativa spese o meno.

Nel caso in cui abbiate necessità di un parere sommario sulla vostra posizione potete contattarci con il seguente modulo.

Ripartizione spese per muri maestri o portanti

In questo caso facciamo riferimento sia alla manutenzione ordinaria che straordinaria, ricomprendendo le spese per la manutenzione della struttura, intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi e portici.

In questo caso paga l’intero condominio con ripartizione in millesimi di proprietà.

Ripartizione spese per facciate

Anche in questo caso le spese per il rifacimento della facciata del condominio è addebitabile all’intero condominio. La spesa viene divisa tra i condomini in millesimi.

Sono da ricomprendersi anche tutte le opere accessorie: intonaci, coperture, stucchi, decorazioni e similari.

Ripartizione spese di manutenzione finestre e persiane

Tutte le spese di manutenzione, comprendendo anche la riparazione e verniciatura, sono a carico del singolo proprietario dell’unità abitativa che sosterrà la spesa integralmente.

Ripartizione spese tetti spioventi

La riparazione e ristrutturazione del tetto spiovente è a carico di tutto il condomino e viene diviso in base ai millesimi.

Vedi successivamente anche le indicazioni su terrazze e lastrici solari.

Ripartizione delle spese condominiali: lastrico solare

In questo caso è necessario fare una distinzione:

• se il lastrico solare non è accessibile da nessuno (ossia non è in uso a nessuno condomino), allora le spese di manutenzione straordinaria ed ordinaria sono a carico dell’intero condominio e si paga dividendo per millesimi;
• Se invece il lastrico solare è in uso esclusivo al un condomino allora (come già sopra evidenziata) la ripartizione è diversa: 1/3 paga il proprietario che ne ha uso esclusivo e 2/3 tutti gli altri condomini che sono coperti dal medesimo lastrico solare. La ripartizione avviene per millesimi.

Anche nel caso di risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare, la ripartizione dei costi segue criteri analoghi (ma il condominio paga 1/3).

Ripartizione delle spese condominiali: terrazze a livello

Sono considerate come un lastrico solare e pertanto seguono gli stessi criteri di ripartizione: se uso esclusivo avremo 1/3 e 2/3.

[articolo in aggiornamento]

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