Se l’inquilino non paga l’affitto devo pagare le tasse?

Tag 05 Settembre 2019  |
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Se non percepisco l’affitto devo pagare le tasse?

Il mio inquilino sono mesi che non paga l’affitto. Pur non percependo un centesimo devo pagare le tasse?

In merito a questo importante problema il decreto crescita, DL. 34 del 2019, ha introdotto delle importanti novità.

Tassazione degli affitti non pagati prima del decreto crescita

L’indicazione della giurisprudenza era sostanzialmente che il locatore doveva pagare le tasse a prescindere dall’effettivo pagamento dei relativi canoni.

I canoni di locazione devono pertanto essere riportati nella dichiarazione dei redditi e vengono considerati a tutti gli effetti componente reddituale a prescindere dall’effettivo pagamento.

Tale soluzione derivava principalmente per evitare che il locatore potesse frodare il fisco, in quanto mettendosi d’accordo con il conduttore avrebbe potuto frodare il fisco fingendo di non ricevere l’affitto.

Il principio è stabilito dalla legge ai sensi dell’articolo 26, comma 1, del TUIR, ove si legge:

Art. 26 – Imputazione dei redditi fondiari

1. I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta’, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso. […]

Si evidenzia che la prima parte del primo comma stabilisca che il redditi fondiari sono imputati al possessore a prescindere dalla percezione degli stessi.

Tasse su affitti non pagati nelle locazioni ad uso abitativo

Il principio suddetto ha un temperamento nel caso in cui si tratti di immobile dato in affitto per uso abitativo.

È lo stesso art. 26 TUIR che proseguendo stabilisce:

Art. 26 – Imputazione dei redditi fondiari

1. […] I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’ del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’ e’ riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

2. Nei casi di contitolarita’ della proprieta’ o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di piu’ diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.

3. Se il possesso dell’immobile e’ stato trasferito, in tutto o in parte nel corso del periodo di imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso.

Pertanto nel caso di locazione ad uso abitativo non dovranno essere dichiarati (e quindi non si pagheranno le tasse) i canoni successivi alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto.

Tasse su affitti non pagati per le locazioni commerciali

Evidente che si crei una disparità di trattamento tra chi affitto un immobile ad uso abitativo e chi ad uso commerciale.

Sul punto è intervenuta la Corte Costituzionale fornendo la soluzione.

Sostanzialmente ad oggi la giurisprudenza sostiene che per le locazioni di immobili non abitativi il relativo canone, ancorché non percepito, deve essere comunque dichiarato, ma solo fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo.

La predetta causa di risoluzione può consistere in una dell’ipotesi previste dal codice civile, come la clausola risolutiva espressa. Ad esempio: il contratto prevede che il mancato pagamento di due rate consecutive comporta l’automatica risoluzione del contratto.

Analogamente, la risoluzione del contratto può derivare proprio dall’ordinanza di convalida dello sfratto in seguito alla quale il contratto potrà comunque ritenersi risolto.

Tassazione affitto non pagato dopo il decreto crescita

L’intervento del D.L. 34 del 2019 introduce una rilevante semplificazione per il locatore il quale non dovrà unicamente notificare l’intimazione di sfratto conservandone le relative ricevute e prova di notifica al fine di non inserire i relativi canoni nella dichiarazione dei redditi.

Non è necessario fare alcuna dichiarazione all’Agenzia delle Entrate in merito alle mensilità non percepite.

Diversamente dal passato la detassazione dei canoni non percepiti decorre già dal momento della notificazione dell’intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento e non si dovrà attendere la conclusione del procedimento di sfratto per morosità.

Tale disciplina entrerà in vigore dal 1° gennaio 2020 e pertanto solo i contratti stipulati successivamente a tale data potranno beneficiare di quanto detto.

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