Condominio: Come si dividono le spese del tetto?
22 Luglio 2018 |
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Divisione delle spese di manutenzione o ristrutturazione del tetto condominiale
Prima o poi capiterà che nel vostro condominio dovrete fare i conti con le infiltrazioni dal tetto.
Si sono verificati diversi problemi di infiltrazione ben visibili nell’appartamento dell’ultimo piano ed è pertanto necessario intervenire per ristrutture il tetto.
Come vengono ripartiti i costi dell’intervento?
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Ripartizione spese delle cose comuni
Il tetto, al pari dei muri condominiali o di un terrazzo, risultano essere parti comuni a tutto il condominio.
Art. 1117 – Parti Comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio , le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Il tetto è utilizzato da tutti i condomini essendo parte essenziale e strutturale dell’edificio.
In tal senso, come per ogni parte comune, ciascun condomino è proprietario in proporzione dei propri millesimi.
Quanto sopra descritto per il tetto si applica anche al semplice lastrico solare. Il criterio è analogo e direttamente applicabile.
Pertanto laddove ci sia la necessità di un intervento di riparazione o manutenzione tutti i condomini partecipano in ragione del propri millesimi.
Parteciperanno tutti coloro che beneficiano del tetto, ossia i cui appartamenti si trovano in corrispondenza della relativa verticale.
Da ciò ne deriva che in caso di supercondominio (ossia condominio formato da più edifici), i condomini interessati saranno solo quelli del relativo stabile. Le spese non andranno ripartite per tutti i condomini di tutti gli stabili.
Risarcimento danni derivanti dal tetto
Anche per il risarcimento degli eventuali danni agli appartamenti sottostanti sarà applicato il criterio della ripartizione tramite millesimi.
Quindi se l’appartamento all’ultimo piano ha subito delle infiltrazioni, il relativo risarcimento sarà pagato da tutti i proprietari, anche quelli dei piani più bassi, sino ai piani interrati.
Anche lo stesso soggetto che ha subito il danno dovrà partecipare al risarcimento del danno in ragione dei propri millesimi.
Difatti, logicamente, essendo la manutenzione e riparazione gravante su tutti il condominio anche il danneggiato deve partecipare alla riparazione del danno stesso.
Sostanzialmente il predetto non otterrà l’integrale pagamento del danno, ma a quest’ultima dovrà essere sottratta la quota a lui spettante per millesimi.
Tetto e lastrici solari ad uso esclusivo
Cosa succede se il tetto è di proprietà esclusiva di uno o più condomini?
L’art 1126 del codice civile afferma:
Art. 1126 – Lastrici solari ad uso esclusivo
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].
In questo caso pertanto la ripartizione sarà differente:
- un terzo a carico del proprietario del tetto (o dei proprietari)
- due terzi a carico di tutti gli altri condomini a cui il tetto serve da copertura, sempre in ragione dei relativi millesimi
E’ il caso in cui il tetto sia di proprietà esclusiva di un condomino che quindi è l’unico a poter utilizzare il tetto medesimo.
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